استراتژی‌های خروج برای توسعه‌دهندگان: فروش مرحله‌ای یا فروش کل پروژه؟

وقتی یک توسعه‌دهنده در منطقه‌ای استثنایی مانند ینی‌شهیر در دو سوی کانال استانبول پروژه‌ای را می‌سازد، کافی نیست فقط به مرحله ساخت و بازاریابی فکر کند. او باید یک استراتژی خروج (Exit Strategy) روشن داشته باشد: چه زمانی، چگونه و به چه کسی پروژه یا بخش‌هایی از آن را خواهد فروخت، چگونه بیشترین سود را کسب کند و چگونه ریسک‌ها را به حداقل برساند.

مهم‌ترین گزینه‌های خروج عبارتند از:

• فروش کل پروژه در یک معامله.

• فروش پروژه به صورت مرحله‌ای.

• تقسیم فروش به بخش‌ها یا واحدهای مستقل.

 اول: منظور از «فروش کل پروژه» و «فروش مرحله‌ای» چیست؟

• فروش کل پروژه (One-time Sale / Bulk Sale): توسعه‌دهنده کل پروژه (ساختمان‌ها، تأسیسات، زمین آماده) را به یک سرمایه‌گذار یا گروهی از سرمایه‌گذاران یکجا می‌فروشد، معمولاً قبل یا بعد از اتمام ساخت.

• فروش مرحله‌ای (Phased Sale / Unit-by-Unit / Sectional Sale): توسعه‌دهنده واحدها یا بخش‌های پروژه را به‌تدریج می‌فروشد، معمولاً بر اساس مراحل ساخت (مثلاً مرحله اول ابتدا فروخته می‌شود، سپس مرحله دوم و …)، یا فروش آپارتمان‌ها / ویلاها / فروشگاه‌ها به صورت مستقل یا گروه‌های کوچک‌تر.

دوم: مزایا و معایب هر استراتژی

فروش کل پروژه

مزایا:

• نقدینگی بزرگ و سریع: دریافت یک مبلغ کلان یکجا که ریسک مالی را کاهش می‌دهد.

• مدیریت ساده‌تر: نیازی به فروش به خریداران متعدد و تحویل واحدهای جداگانه نیست.

• کاهش ریسک نوسانات بازار در بلندمدت.

• بسیاری از ریسک‌های ساخت تا زمان فروش برطرف شده‌اند.

معایب:

• قیمت کل ممکن است کمتر از فروش واحدی به واحدی باشد (به‌ویژه اگر قیمت‌ها در طول ساخت بالا بروند).

• ریسک مذاکره: سرمایه‌گذار بزرگ ممکن است تخفیف یا ضمانت‌های اضافی بخواهد.

• دشواری یافتن یک خریدار با توان مالی بالا.

• اگر پروژه در مراحل ابتدایی باشد، ممکن است کمتر از ارزش واقعی آینده ارزیابی شود.

فروش مرحله‌ای

مزایا:

• جریان نقدی تدریجی برای تأمین مراحل بعدی ساخت.

• امکان بهره‌برداری از افزایش قیمت‌ها در آینده.

• انعطاف‌پذیری بیشتر برای تغییر طراحی، امکانات و قیمت‌ها.

• جذب خریداران بیشتر به جای وابستگی به یک سرمایه‌گذار بزرگ.

معایب:

• مدیریت پیچیده‌تر فروش، تحویل و ضمانت‌ها.

• ریسک تغییر قیمت مواد، نیروی کار و هزینه‌ها بین مراحل.

• خطر کاهش فروش اگر زیرساخت‌ها مطابق انتظار توسعه نیابند.

• هزینه‌های طولانی‌تر برای بازاریابی و عملیات.

سوم: معیارهای تصمیم‌گیری

• نقدینگی و تأمین مالی: آیا سرمایه کافی برای تکمیل کل پروژه بدون وام سنگین دارید؟

• تقاضای بازار و پیش‌بینی قیمت‌ها: آیا خریداران آماده‌اند اکنون خرید کنند یا منتظر تکمیل زیرساخت‌ها هستند؟

• مدیریت ریسک و زمان: آیا مایلید سال‌ها درگیر فروش باشید یا ترجیح می‌دهید سریع خارج شوید؟

• سودآوری در مقابل ریسک: مقایسه سود مورد انتظار در فروش کل در مقابل فروش مرحله‌ای با در نظر گرفتن هزینه‌های اضافی.

چهارم: ویژگی‌های خاص ینی‌شهیر و کانال استانبول

• پروژه‌های بزرگ زیرساختی مانند کانال استانبول: ارزش زمین‌های اطراف را بالا می‌برد.

• افزایش تقاضا برای واحدهای مسکونی و تجاری: با توسعه ینی‌شهیر، قیمت زمین و ملک به طور مداوم رشد می‌کند.

پنجم: سناریوهای پیشنهادی

۱. پروژه مسکونی بزرگ در کانال استانبول

• واقعیت: می‌توان آن را به یک سرمایه‌گذار بزرگ فروخت یا به‌صورت واحدی عرضه کرد.

• بهترین برای فروش کامل: در صورت نیاز سریع به نقدینگی، هزینه بالای تأمین مالی یا ریسک‌های قانونی.

• بهترین برای فروش مرحله‌ای: اگر توسعه‌دهنده توان مالی دارد و می‌تواند صبر کند تا قیمت‌ها بالا بروند و مشتریان بیشتری جذب شوند.

۲. پروژه ترکیبی (مسکونی + تجاری + خدمات عمومی)

• واقعیت: فروش کامل می‌تواند مجوزها را ساده‌تر کند و سرمایه‌گذاران یکپارچه را جذب کند.

• بهترین برای فروش کامل: اگر توسعه‌دهنده می‌خواهد ریسک‌های اداری را یکجا حل کند یا نقدینگی برای پروژه‌های دیگر لازم دارد.

• بهترین برای فروش مرحله‌ای: اگر بخش‌های تجاری زودتر با نرخ عالی فروخته شوند یا درآمد جاری در حین تکمیل بخش‌های مسکونی ایجاد شود.

توصیه‌های Go Smart

شرکت Go Smart به توسعه‌دهندگان توصیه می‌کند قبل از انتخاب استراتژی خروج، با کارشناسان مشورت کنند، تحلیل مالی دقیق انجام دهند و بازار را زیر نظر داشته باشند.

تیم متخصص ما در ینی‌شهیر و کانال استانبول بهترین مشاوره‌ها را در زمینه خرید، فروش و سرمایه‌گذاری در بازار املاک ترکیه ارائه می‌دهد.

📞 برای جزئیات بیشتر با ما تماس بگیرید.